Retracto legal arrendaticio

El derecho de retracto es la facultad que ostenta una persona para adquirir con carácter preferente un bien frente a un tercero, pagando la misma cantidad que ese tercero pagó en su momento por el mismo.

Hay dos tipos de derechos de retracto: legal y convencional. El legal es cuando se origina por una disposición prevista por la Ley. El convencional es cuando se trata de un acuerdo privado entre las partes sin que haya existido una enajenación del bien por Ley.

El derecho de retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

¿Quién puede subrogarse?

  1. Los coherederos, si tu heredas una finca de tu madre con tus tres hermanos y vendes tu parte, tus hermanos podrían subrogarse al derecho de retracto.
  2. Los copropietarios de un bien: si tu socio quiere vender uno de los locales que tenéis en común, podrías acogerte a este derecho.
  3. Los propietarios de una finca colindante de la que va a ser vendida, si se trata de un terreno que no exceda una hectárea.
  4. Los propietarios que sean colindantes de la finca a vender si se trata de una finca de explotación agraria de forma prioritaria.
  5. El arrendatario de la finca a vender si la explota como agricultor profesional. Si alquilas una finca para trabajar tu como agricultor tienes derecho de retracto frente al comprador.

¿Cuáles son los plazos?

El derecho de retracto no es eterno, gozas de esa preferencia durante un plazo de tiempo que depende del tipo de retracto que sea:

  • Retracto de coherederos: Si algún coheredero vende su parte a un tercero, los demás coherederos tienen preferencia para adquirir ese bien en las mismas condiciones que el comprador. En este caso el plazo es de un mes.
  • Retracto de colindantes: Tienen derecho de retracto los colindantes cuando se trate de la venta de una finca que no exceda de una hectárea y siempre que las fincas no estén separadas por una carretera, caminos, ríos… En este caso el plazo es de 9 días.
  • Retracto de copropietarios: Si un copropietario vende su parte a un tercero, los demás copropietarios pueden adquirir su parte con preferencia frente al tercero. El plazo en este caso también es de un mes.
  • Retracto de arrendatarios de fincas para su explotación: Está recogido en la Ley de arrendamientos rústicos de 1980 y la de 2005 recogen  que en toda transmisión (venta, donación…) el arrendatario de esa finca que sea agricultor profesional tendrá derecho de tanteo y retracto en un plazo de 60 días desde que se le notifica la venta.
  • Retracto de colindantes de explotación agraria: Los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones agrarias pueden ejercer el derecho de retracto sobre la venta de la finca colindante, siempre que cumpla ciertos parámetros de cultivo. El plazo en este caso es de 1 año desde la inscripción en el Registro de la propiedad si no se notificó y de 60 días desde la notificación.