NUEVA REGULACIÓN CLÁUSULAS ABUSIVAS
Con fecha 15 de marzo de 2019, se a aprobado la nueva Ley 5/2015 reguladora de los Contratos de Crédito inmobiliario, quedando reguladas las cláusulas abusivas más importantes de la siguiente manera:
Regulación cláusula suelo
Quedan prohibidas en el artículo 21.3 de la Ley 5/2019, de 14 de marzo:
“En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”.
La sentencia que marcó un punto de inflexión con las cláusulas suelo por la STS 241/2013 de 9 mayo de 2013, consideraba que serían abusivas si se daban los siguientes presupuestos:
a) Creación de apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia repercutirán en una disminución del precio del dinero.
b) Falta de información suficiente.
c) Creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.
d) Ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas.
e) Ausencia de simulación de escenarios diversos.
f) Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.
La sentencia generó dudas a los tribunales sobre la retroactividad de los efectos de la nulidad de las cláusulas, pero, poco tiempo después el TJUE despejo cualquier genero de dudas y declaró que la jurisprudencia del Tribunal Supremo limitando los efectos de la retroactividad era contraria a la Directiva 93/13, de tal forma que las cantidades indebidamente cobradas por las entidades debían devolverse al prestatario desde la firma de su respectivo contrato.
Cláusulas abusibas sobre Gastos Hipotecarios
Quedán distribuídos en el artículo 14.1 e) de la Ley 5/2019, de 14 de marzo, de la forma que sigue:
a) Corresponden al prestamista:
– Los gastos de gestoría.
– Los aranceles notariales de la escritura del préstamo y las copias si las solicita.
– Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad.
– El pago del del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
b) Corresponden al prestatario (cliente):
– Los gastos de tasación.
– Los gastos de las copias de la escritura del préstamo cuando las solicite.
La práctica habitual de las entidades bancarias era la imposición de todos los gastos al cliente. No es hasta el año 2015 cuando el Tribunal Supremo en la STS 705/2015 de 23 de diciembre declaró la abusividad de este tipo de cláusulas que hacían recaer en el prestatario la totalidad de los gastos. No obstante, este asunto volvió a tomar relevancia en el año 2019 cuando el Tribunal Supremo dictó cuatro sentencias de 23 de enero fijando doctrina sobre los efectos de la abusividad de estas cláusulas: SSTS 44/2019 , 46/2019 , 47/2019 y 48/2019.
¿Qué determinan estas sentencias?
Estas sentencias determinaban la siguiente distribución de los gastos:
«a) Gastos de gestoría: el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad.
b) Gastos de notaría: los costes de la matriz de la escritura de constitución y la de modificación deben distribuirse por mitad.
Sin embargo, los costes de cancelación se atribuyen al interesado por la liberación del gravamen, es decir, al prestatario.
En cuanto a las copias dispone que se deben abonar por quien las solicite.
c) Gastos de inscripción registral: la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que a él le corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca y al prestatario la inscripción de la cancelación.
d) Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados: el Tribunal Supremo, tras varias interpretaciones contradictorias, se reunieron en Pleno cambiando radicalmente esta doctrina para fijar nuevamente el pago del impuesto por el prestatario. En las sentencias de 27 de noviembre de 2018 1669/2018, 1671/2018 y 1670/2018 , tras dos días de deliberaciones, acordó por quince votos a favor y trece en contra dar un paso atrás en su reciente criterio.
Ante la polémica causada con el cambio de doctrina jurisprudencial el Gobierno aprobó el Real Decreto Ley 17/2018, de 8 de noviembre, para modificar el artículo 29 de la Ley del citado impuesto y atribuir su pago a los prestamistas: “Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista”.
Regulación sobre el vencimiento anticipado
El artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, establece que el vencimiento anticipado solo podrá tener lugar cuando se produzca el impago de cuotas equivalente a determinados plazos o porcentajes del préstamo y fija unas obligaciones de requerimiento e información por parte del prestatario.
El incumplimiento del deudor debe ser suficientemente significativo en atención al préstamo contratado y para ello exige el cumplimiento concurrente de los siguientes requisitos:
1º Mora del prestatario de una parte del capital o intereses y que la cuantía de las cuotas vencidas no satisfechas equivalga:
a) Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo.
Añade que se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
b) Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.
En este caso se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
2º El prestamista debe requerir al prestatario el pago y concederle un mes para el cumplimiento, con la advertencia de que si no se atiende el pago reclamará la totalidad adeudada del préstamo.
Se debe tener presente que el nuevo régimen es también de aplicación a los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley si incluyen cláusulas de vencimiento anticipado y este se produce con posterioridad a su entrada en vigor, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él.
Cláusulas sobre el Interés de Demora
Se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su determinación previsto en el artículo 25.
De esta forma, las entidades solo podrán aplicar como interés de demora, el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible y solo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago, no pudiendo ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En consecuencia, el artículo 114 de la Ley Hipotecaria pasa a tener la siguiente redacción:
“En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario”.
¿Tiene alguna duda?, contacte con nosotros!