Nuevo real decreto ley, nuevas medidas urgentes en vivienda y alquiler

La Ley de Arrendamientos Urbanos es la norma que más se ve afectada por la publicación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.

Duración del contrato de alquiler

La prórroga obligatoria de los contratos de alquiler pasa de 3 a 5 años si el arrendador es una persona física, y a 7 años si el arrendador es persona jurídica.

Necesidad de la vivienda por el arrendador

Una vez transcurra el primer año de duración del contrato, siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria si se hubiera estipulado una causa expresa, antes de firmar el contrato,  que el arrendador o su familia necesitara ocupar dicho inmueble, siempre y cuando lo comunicara con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

Si transcurren tres meses desde la extinción del contrato o desde el desalojo efectivo de la vivienda, y el arrendador o sus familiares no la hayan ocupado, el arrendatario en el plazo de 30 días, podrá optar entre ser repuesto en su derecho por un nuevo plazo de 5 años con las mismas condiciones, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la recuperación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.

Prórroga tácita

La prórroga tácita se ve ampliada, pasando de 1 hasta 3 años.

Plazo de preaviso

El plazo para comunicar la voluntad de no renovar el contrato de alquiler será de 4 meses para el arrendador, y de 2 meses para el arrendatario, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas de 5 o 7 años.

Si el contrato se prorroga tácitamente, por plazo anuales hasta 3 años, el arrendatario deberá comunicar al arrendador su voluntad de no renovarlo con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades.

Esta prórroga del contrato por plazos anuales hasta los 3 años, constituye una novedad respecto al anterior RD-ley que establecía una prórroga tácita de 3 años como mínimo.

Venta de un piso arrendado

Los contratos no inscritos vuelven a tener efectos ante terceros, de forma que cuando haya una venta de un piso arrendado, el inquilino quede protegido, esté o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad.

Esto supone que, ”Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación…”·

De la misma forma, se establece que el adquiriente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años de vigencia del contrato o 7 si el arrendador hubiera sido persona jurídica.

Estas modificaciones suponen una novedad respecto al anterior RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre.

Subrogación por fallecimiento

Como novedad se blinda la posibilidad de subrogación, en caso de fallecimiento del inquilino, en favor de determinados perfiles vulnerables como menores, discapacitados o mayores de 65 años.

Actualización de la renta

La renta del contrato de arrendamiento podrá ser actualizada cada año en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas.

Para el caso de que haya pacto expreso sobre la actualización de la renta, ésta no podrá actualizarse por encima del Índice de Garantía de Competitividad.

Gastos de gestión

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

Fianza

El arrendador solo tendrá derecho a pedir una mensualidad como fianza y, ademas, dos mensualidades de renta, como máximo, de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración.